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【特集1】住宅資金特別条項をわかりやすく解説

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個人再生における住宅資金特別条項とは

家に住み続けながら、住宅ローン以外の債務を減額

個人再生(個人民事再生)の最も特徴的な制度として、「住宅資金特別条項(住宅ローン特則)」という制度があります。

住宅資金特別条項とは、住宅ローンは通常どおりまたは若干変更して自宅を残したまま返済を行いながら、住宅ローン以外の借金を個人再生によって大幅な減額・分納を認める制度です。

自己破産の場合、住宅ローンの残っている自宅は競売や任意売却によって処分することになりますが、これを避けて、住宅を手放さずに住宅ローン以外の債務についてのみ整理することが可能となるのが、「住宅資金特別条項を定める個人再生手続き」です。

実際、名古屋においても、この住宅資金特別条項を利用して個人再生する方が多くなっています。

安定した収入があることが前提

住宅資金特別条項を利用した再生計画が認可されると、住宅ローン以外の債務の返済額が減額されます。債務全体を考えると返済は楽になりますが、住宅ローンの残高や毎月の住宅ローン返済額は、今までどおりであるので、注意が必要です。

つまり、定期的な収入があることが前提で、毎月の返済額について、ある程度の余裕がある人でなければ、この手続きは利用できません。

また、住宅ローンを延滞している場合には、再生計画が確定するまでに延滞金の全額を支払い、遅れのない状態にする必要があり、延滞額が大きいと大変です。

債務者にとって有利な制度ではありますが、利用条件は非常に厳しいものとなっています。

住宅資金特別条項が利用できる条件は?

個人再生をする債務者が所有する住宅であり、本人の居住用の住宅であること

住宅は、再生申立ての時点で本人が所有している必要があります。建築・購入時点で親が所有し、後に相続によって債務者が取得していた場合でも、再生申立ての時点で本人が所有していれば、住宅資金特別条項は利用できます。

この場合、債務者本人が単独で住宅を所有しているケース、誰かと共有しているケースも含みます。親子で各2分の1の割合で共有している不動産について、債務者本人の抵当権が設定してあれば、住宅資金特別条項を利用できます。

個人再生を申し立てる本人が現在居住している(将来居住の予定がある)住宅でなければなりません。つまり、別荘やセカンドハウスには、住宅資金特別条項は摘要されません。

一方、単身赴任中で現状は住んでいない場合でも、いずれは自宅に戻る予定があれば、住宅資金特別条項は利用できます。

住宅に、住宅ローン債権(または保証会社の求償債権)を被担保債権とする
抵当権が設定されていること

住宅ローンを組んでも、建物に銀行や保証会社の抵当権が設定されていない場合(無担保の場合)には、住宅資金特別条項は利用できません

また、住宅ローンを担保するために設定されているのが、普通の抵当権ではなく、根抵当権の場合、根抵当権によって担保される債権(被担保債権)が住宅ローンのみならば、住宅資金特別条項の利用は可能です。この場合、根抵当権の被担保債権が住宅ローンのみであることを証明する、根抵当権者による証明書か必要となることがあります。

住宅の建設・購入に必要な資金、または住宅の改良に必要な資金の貸付け債権で
分割払いの定めがあること

該当する住宅ローンは、住宅を建築・購入するための「分割払い」の住宅ローンであることが必須。住宅ローンといっても、購入費用のほかに登記費用や仲介手数料などの住宅購入に不可欠な費用と、家具や家電購入費など諸費用に充てられる場合があります。

裁判所が、諸費用ローンの実際の額や使途内容、住宅ローンに占める割合などから総合的に判断し、住宅資金特別条項の利用の可否が決まります。

また、金利の低い住宅ローンなどに借り換えを行なっていたとしても、住宅ローンに変りはないので、基本的に問題にはなりません

住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと

住宅ローン債権者が、住宅ローンの抵当権を設定するときに、住宅ローン以外の債権(カードローン等)を担保するための抵当権を第2順位で設定している場合、住宅資金特別条項は利用できません。

第2順位に他の抵当権が設定されている場合、その債権者が抵当権を実行して住宅を失うことになると、住宅資金特別条項を認めた意味がなくなるためです。

保証会社による全額の代位弁済がされている場合、代位弁済日から6ヶ月を経過していないこと

住宅ローンが滞納となると、保証会社が住宅ローン債権者に弁済を行います。これを代位弁済といいます。代位弁済後、6ヶ月を経過すると、住宅資金特別条項は使えません。

住宅資金特別条項を利用した個人再生の返済例

【個人再生前の状態】

住宅ローンを含め、月々の借金返済に無理なく充てられる金額…15万円

現状、住宅ローン10万円+その他の借金12万円で、月々合計22万円の返済が必要なのに対して、無理なく充てられる金額が15万円なので、毎月7万円が不足しています。

↓↓

【住宅資金特別条項を利用した個人再生後】

住宅ローンはそのままですが、他の借金が減額されるので、毎月の返済額は、

住宅ローン10万円+他の借金3.9万円=13.9万円になり、無理なく返済に充てられる金額15万円よりも少なくなり、家計に余裕ができます。
→無理なく返済することが可能になります。

監修者アーク法律事務所 
鬼頭洋行 弁護士

アーク法律事務所鬼頭弁護士1968年、地元名古屋生まれ。愛知県弁護士会所属。企業から個人の法律相談まで、①親切・丁寧、②迅速、③適切・適正をモットーに幅広く対応。任意整理、個人再生、過払い金返還請求など債務整理の実績が豊富で、難しいケースでも最適な方法で解決に導いてくれると評判です。なかでも、自宅を残せる「個人再生」の実績は名古屋でもトップクラス。電話や面談による相談は、何度でも無料。どんな借金の悩みも気軽に相談できます。

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監修: 鬼頭 洋行弁護士
名古屋市中区久屋大通にある法律事務所。 過払い金請求をはじめ自己破産手続きを含めたあらゆる債務整理の実績が豊富です。 気さくで話しやすいと評判が良く、難しそうなケースも最適な解決方法を提案してくれます。 問い合わせは土日も対応。相談は何度でも無料です。
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